Due diligence neden acilis heyecanindan once gelmelidir
Restoran veya otel icindeki F&B yatiriminda due diligence, yalnizca lokasyonu gormek ya da guzel bir sunum dosyasini dinlemek degildir. Asil islevi; talep mantigi, kira yukumlulugu, ruhsat riski, operator kalitesi, mutfak yatirimi ve ilk ay nakit dayanikliligini ayni baski testine sokmaktir. Bu yazi, yatirim karari veren sahipler, aile ofisleri ve operator adaylari icin masaya gelmesi gereken temel kontrol listesini netlestirir.
Bir projede en pahali hata, konsepti begenip sorulari ertelemektir. Yatirimci heyecanlandigi anda due diligence baslamalidir; bittiginde degil.
Kontrol listesi hangi basliklari taramali
| Baslik | Sorulacak soru | Neden kritik |
|---|---|---|
| Talep | Bu lokasyonda kim, hangi gunpartinda, hangi fiyat bandinda satin alma yapacak? | Guzel gorunen proje zayif talep uzerine kurulabilir |
| Kira ve sozlesme | Kira yukumlulugu, ciro potansiyeli ve cikis maddeleri savunulabilir mi? | Yanlis lease yapisi iyi modeli bile bogabilir |
| Ruhsat ve izin | Konseptin gerektirdigi servis, alkol, teras veya baca izinleri gercekten alinabilir mi? | Hukuki darboğaz gec fark edilirse takvim kirilir |
| Mutfak ve fit-out | Menuye gore gereken ekipman ve altyapi dogru mu? | Gereksiz CAPEX calisma sermayesini zayiflatir |
| Operator ve ekip | Konsepti kim tasiyacak, hangi seviyede liderlik ve egitim gerekecek? | Guclu fikir zayif ekipte dagilir |
| Calisma sermayesi | Ilk 3 ila 6 ayda ne kadar nefes alani gerekecek? | Acilistan sonra sessiz nakit baskisi baslar |
Bu tablo, restoran fizibilite calismasi kontrol listesi ile birlikte okunmalidir. Fizibilite size modelin neden calisabilecegini sorar; due diligence ise hangi zayif halkalarin sermayeyi tehlikeye atacagini ortaya cikarir.
Due diligence surecinde en pahali kor noktalar
Ilk kor nokta, landlord ve lease basligini yalnizca aylik kira olarak okumaktir. Oysa depozito, cikis kosullari, ortak giderler, ciro baskisi ve tadilat sorumlulugu toplam riski degistirir. Ikinci kor nokta, operator tarafini isim veya CV ile gecmektir. Asil soru, bu ekip hedeflenen fiyat seviyesi ve servis ritmini gercekte tasiyabilir mi sorusudur. Ucuncu kor nokta ise mutfak planini mimari cizime birakmaktir. Menu ve servis temposu dogrulanmadan cizilen her mutfak, sonradan pahali revizyon ister.
Bu nedenle restoran yatiriminda CAPEX, OPEX ve sermaye plani ve restaurant concept development bu asamanin dogal uzantisidir. Due diligence yalnizca hayir demek icin degil, neyin revize edilmesi gerektigini gormek icin de vardir.
Go revise no-go burada da gecerlidir
Due diligence sonunda uc cikti vardir:
- 1Go: Talep, kira, izin, ekip ve sermaye mantigi birlikte savunulabiliyorsa.
- 2Revise: Varlik dogru olabilir; ama fiyat seviyesi, menu kapsami, lease kosulu veya mutfak yatirimi duzeltme istiyorsa.
- 3No-go: Proje guzel gorunse bile temel riskler savunulamiyorsa.
En saglikli yatirimci davranisi, her projeyi acmaya calismak degil; acilmamasi gereken modeli erkenden ayiklamaktir. Bu noktada yatirim danismanligi hizmeti, karar masasina duyguyu degil savunulabilir veri ve operasyon mantigini getirmek icin vardir.
