Due diligence neden açılış heyecanından önce gelmelidir
Restoran veya otel içindeki F&B yatırımında due diligence, yalnızca lokasyonu görmek ya da güzel bir sunum dosyasını dinlemek değildir. Asıl işlevi; talep mantığı, kira yükümlülüğü, ruhsat riski, operatör kalitesi, mutfak yatırımı ve ilk ay nakit dayanıklılığını aynı baskı testine sokmaktır. Bu yazı, yatırım kararı veren sahipler, aile ofisleri ve operatör adayları için masaya gelmesi gereken temel kontrol listesini netleştirir.
Bir projede en pahalı hata, konsepti beğenip soruları ertelemektir. Yatırımcı heyecanlandığı anda due diligence başlamalıdır; bittiğinde değil.
Kontrol listesi hangi başlıkları taramalı
| Başlık | Sorulacak soru | Neden kritik |
|---|---|---|
| Talep | Bu lokasyonda kim, hangi günpartında, hangi fiyat bandında satın alma yapacak? | Güzel görünen proje zayıf talep üzerine kurulabilir |
| Kira ve sözleşme | Kira yükümlülüğü, ciro potansiyeli ve çıkış maddeleri savunulabilir mi? | Yanlış lease yapısı iyi modeli bile boğabilir |
| Ruhsat ve izin | Konseptin gerektirdiği servis, alkol, teras veya baca izinleri gerçekten alınabilir mi? | Hukuki darboğaz geç fark edilirse takvim kırılır |
| Mutfak ve fit-out | Menüye göre gereken ekipman ve altyapı doğru mu? | Gereksiz CAPEX çalışma sermayesini zayıflatır |
| Operatör ve ekip | Konsepti kim taşıyacak, hangi seviyede liderlik ve eğitim gerekecek? | Güçlü fikir zayıf ekipte dağılır |
| Çalışma sermayesi | İlk 3 ila 6 ayda ne kadar nefes alanı gerekecek? | Açılıştan sonra sessiz nakit baskısı başlar |
Bu tablo, restoran fizibilite çalışması kontrol listesi ile birlikte okunmalıdır. Fizibilite size modelin neden çalışabileceğini sorar; due diligence ise hangi zayıf halkaların sermayeyi tehlikeye atacağını ortaya çıkarır.
Due diligence sürecinde en pahalı kör noktalar
İlk kör nokta, landlord ve lease başlığını yalnızca aylık kira olarak okumaktır. Oysa depozito, çıkış koşulları, ortak giderler, ciro baskısı ve tadilat sorumluluğu toplam riski değiştirir. İkinci kör nokta, operatör tarafını isim veya CV ile geçmektir. Asıl soru, bu ekip hedeflenen fiyat seviyesi ve servis ritmini gerçekte taşıyabilir mi sorusudur. Üçüncü kör nokta ise mutfak planını mimari çizime bırakmaktır. Menü ve servis temposu doğrulanmadan çizilen her mutfak, sonradan pahalı revizyon ister.
Bu nedenle restoran yatırımında CAPEX, OPEX ve sermaye planı ve restaurant concept development bu aşamanın doğal uzantısıdır. Due diligence yalnızca hayır demek için değil, neyin revize edilmesi gerektiğini görmek için de vardır.
Go revise no-go burada da geçerlidir
Due diligence sonunda üç çıktı vardır:
- 1Go: Talep, kira, izin, ekip ve sermaye mantığı birlikte savunulabiliyorsa.
- 2Revise: Varlık doğru olabilir; ama fiyat seviyesi, menü kapsamı, lease koşulu veya mutfak yatırımı düzeltme istiyorsa.
- 3No-go: Proje güzel görünse bile temel riskler savunulamıyorsa.
En sağlıklı yatırımcı davranışı, her projeyi açmaya çalışmak değil; açılmaması gereken modeli erkenden ayıklamaktır. Bu noktada yatırım danışmanlığı hizmeti, karar masasına duyguyu değil savunulabilir veri ve operasyon mantığını getirmek için vardır.
