Fizibilite neden kağıtta güzel, sahada zorlanır?
Çünkü çoğu dosyada güçlü sezon ciro senaryosu yazılır; düşük sezon nakit baskısı test edilmez. En kritik başlık, kira ve çalışma sermayesinin birlikte taşınabilirliğidir.
Kira riskini ölçen 5 kontrol
- 1Kira/ciro oranı güçlü ve zayıf sezonda ayrı test edildi mi?
- 2Ortak gider ve gizli maliyet kalemleri sözleşmede net mi?
- 3Kira artış mekanizması enflasyon-kur senaryosunda sürdürülebilir mi?
- 4Lokasyon trafiği saat bazında ölçüldü mü?
- 5En az 6 aylık çalışma sermayesi koruma planı var mı?
Yatırımcı için kırmızı bayraklar
- Sadece "yüksek sezon doluluk" üzerinden yapılan gelir tahmini
- Menü stratejisi olmadan mutfak CAPEX yatırımı
- Ekip planı ve eğitim maliyeti yazılmadan açılış tarihi verilmesi
- Sözleşme risklerinin operasyon modeliyle eşlenmemesi
Hızlı kontrol tablosu
| Alan | Sağlıklı sinyal | Kırmızı bayrak |
|---|---|---|
| Kira modeli | Çoklu senaryo testi var | Tek senaryo varsayımı |
| Sermaye planı | 6 ay tampon ayrılmış | Açılış bütçesi sıfıra yakın |
| Operasyon planı | SOP + ekip eğitimi tanımlı | Sadece menü/dekor odaklı |
Türkiye F&B yatırım trendleri ve restoran yatırımı due diligence checklisti bu yazıyı tamamlar.
Sonuç
Fizibilite dosyası, umut belgesi değil stres testidir. Kira ve nakit baskısı en zayıf senaryoda taşınıyorsa yatırım zemini güçlenir.
